離婚のため、早急に不動産を売却したい-不動産買取売買専門店

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様々な事情により、離婚という選択に至った方々の場合、夫婦間での財産分与の問題が発生することと思われます。 どちらかの単独所有物でない限り、婚姻中に夫婦が力を合わせて得たものに関しては、平等に分割し清算することになります。 不動産も多くはそういった夫婦の共有財産です。財産分与の対象となりますので、平等に分割し清算する必要があります。

しかし、不動産はきっちりと切り分けることが難しいものの一つです。そこで、離婚する場合、不動産の扱いに関しては、以下の方法が挙げられます。

A.離婚しても、不動産は処分せず、そのまま住み続ける。
B.離婚時に、不動産を売却し、現金化してから財産分与を行う。

選択肢Aは、夫、妻のどちらかが家を出て行き、残った方は今まで通り、同じ建物で生活を続けるという方法です。 子供がいたり、仕事場までの距離などで、住み慣れた場所を離れたくないという場合には、この選択肢の方が都合が良いと思われます。 問題点としては、残っている住宅ローンの支払を今後誰が続けていくかで、大きな揉め事となる可能性があります。 この場合に起こりうる問題を、以下のケースA-1で述べています。

【ケースA-1】　元配偶者の住宅ローン返済が滞り、自分のところに督促が来た場合
離婚時に、妻は同じ家に住み続け、夫は出ていくことで合意しました。残りの住宅ローンの支払いは不動産及びローンの名義人である夫が支払うことになっており、妻は連帯保証人になったままでした。 ところが夫の住宅ローン返済が滞り、督促状が妻のところに届きました。

ケースA-1の場合、連帯保証人である妻には住宅ローン返済の義務があります。 これは、もし妻が住宅ローンの残った家に現在住んでいなくても、連帯保証人ならばローンの名義人と同等の返済責任が生じます。 出ていった夫も住宅ローンの返済に加え、新たに居住費等が発生しますので、住宅ローンが後回しにされてしまうことも大いにあり得ます。 このままローンの支払いが滞ったままですと、債権者が抵当権を実行し、家を差し押さえられ競売にかけられてしまう可能性があります。不動産が競売にかけられますと、相場よりも安く落札され、債務が多く残ってしまうことも少なくありません。加えて、競売は落札者の都合により退去しなければならないので、今後の予定を立てる余裕もなくなってしまいます。競売物件として広告が出されますので、近所に知られてしまうリスクも高まります。 加えて、このケースの場合は、不動産の名義人本人が住居に居ないので、住宅ローン控除も受けられなくなる可能性がありますし、債権者は住宅ローンの一括返済を要求してくる可能性もあります。
そうなる前に、以下の解決方法があります。

（1）ローンの借り換え
ケースA-1の場合、妻が別の銀行から自分名義でローンを組み、現在の住宅ローンの債権者にローンの一括返済をします。しかし、これはあまり現実的とは言えません。 ローンを組むには妻に安定した収入があり、かつ、新たに別の連帯保証人を立てなければなりません。できれば離婚時に、連帯保証の解除を話し合うのがベストです。

（2）任意売却
任意売却は、債権者、所有者の合意の元、任意に第三者に不動産を売却し、その売却金額を債権者への弁済に充てるというものです。　 任意売却のメリットとしては、競売と違い、不動産が市場価格に近い価格で売却できる可能性が高いです。 また、退去時期の予定を立てることや、引っ越し費用を手元に残すことも、交渉や相談が可能です。 債権者としても、競売によって市場価格よりも安く売却されるよりも、任意売却によって市場価格で売却した方が、より多くの融資金を回収できるというメリットがあります。 売却しやすくするため、債権者によっては抵当権を解除してくれる場合もあります。 買主となる第三者を探すにあたっては、仲介の不動産業者に依頼することで、高く購入してくれる買主に売却することができます。

Bの選択肢は、離婚時から二人で話し合い、物件を売却するものです。売却価格から住宅ローンを差し引いたものを、平等に財産分与していきます。 きっちりと分けることの難しい不動産を、現金で数値換算することで、明確な分割ができるようになります。
以下では、離婚による売却時によくあるケースをあげていきます

【ケースB-1】　住宅ローンが残っている物件を売却したい
住宅ローンが残っている場合、住宅ローンが残っていない物件よりも売るのは難しくなります。基本的には、不動産を売却するときには抵当権を外して売却する必要があるからです。 ですが、A-(2)で上げたように、抵当権を残したままでも、任意売却による売却は可能です。 仲介の不動産業者に、依頼し買主を探すことで、希望に沿った価格での売却に近づくことができます。

【ケースB-2】　共有名義の不動産を売却したい
離婚後に元配偶者と揉めている状況では、売却は難しくなります。 なぜなら、売却には共有者全員の同意が必要となるからです。共有者の同意を得られない場合は、任意売却もできなくなります。 よって、この場合は、離婚時に共有名義から単独名義に変更しておくことが一般的な解決策となります。 単独名義に変更する方法としては、以下の物が挙げられます。

現実的な方法としては、離婚時に話し合い、（3）や（4）の方法を選択することが最良かと思われます。

離婚時の不動産売却に関する注意点

離婚時の財産分与に関しては、基本的にはまず夫婦間の話し合いで行われます。その算定基準として、「寄与度」があります。 「寄与度」とは、その財産の形成にどれだけ貢献できたがが、ポイントとなります。 夫婦一人の名義であっても、婚姻中に協力して取得した財産は、実質的共有財産として、認められます。その持ち分を量るのに、寄与度が用いられます。 共働きであれば、50%ずつ。妻が専業主婦であれば、寄与度は低くなり、20~50%以下となるようです。不動産の購入に多く資金を提供した場合は、その分、寄与度も高く認められます。

注意点としては、財産分与は離婚成立時から2年以内に請求しないと時効となります。2年以降後に分与したものに関しては、贈与税がかかる可能性もあります。

基本的には、離婚時に話し合い、不動産の処分、名義変更、住宅ローン支払いの今後について話すことが重要です。 冷静に話し合えない場合には、第三者が介入し、話し合いの場を設けるのも、一つの手でしょう。

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