かつて不幸に見舞われた事故物件の売却-不動産買取売買専門店

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かつて不幸に見舞われた事故物件

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物件、もしくは周辺の環境に何らかの事情・事件があり、その内容を買い手に告知する義務のある不動産物件を、一般的に「事故物件」や「心理的瑕疵（かし）物件」と呼びます。 例としては以下のようなものが上げられます。

・死亡事件

自殺や死亡事故、殺人などの人命に関わる事件があった物件

・災害

過去に火事や水害などの被害を受けた事のある物件、これから受ける可能性のある物件

・周辺環境

近隣に墓地や工場がある物件
火葬場やごみ処理施設が近辺にある物件
周囲に宗教関係の施設がある物件
かつて宗教関係の土地だった物件
近辺に指定暴力団組織のある物件

これらの物件は、宅地建物取引業法の第47条によって仲介業者などの売り手が買い手に告知する義務が発生します。 その為、「そういう物件はちょっと…」と忌避される事が多く、買い手がなかなか見つからない為に物件を抱え込んでしまうケースが多いと言えます。 このような事故物件・心理的瑕疵物件を売却する方法は、一般的に大きく二つに分けられます。

１．更地にして売却 これは、自殺や殺人のあった物件を解体し、文字通り更地に戻してしまう事で、事故後の噂やほとぼりが冷めるのを待つ方法です。こうする事で環境が一度リセットされ、悪いイメージが払拭されやすくなります。 更にこの土地を駐車場に変えてしまえば、土地として生かすことも可能です。 しかし、この方法では、建物の価値は０になるどころか、解体の為の費用が発生します。元々古い物件であったならばまだしも、新築や、まだ使用できる状態の物件では大きなマイナス要素になる可能性があるので注意が必要です。

２．価格を安く設定して売却 解体にかかる費用が大きく、新築等でまだ建物自体に価値があるような場合、更地にして売却するよりも、物件の価格を安く設定して売却した方がメリットの大きい場合があります。 近隣の価格よりも2~3割、事故や環境の状況によっては半額程度の安い価格に設定することで、何よりも安さを優先する買い手を捕まえることができます。 ただし、事故の内容によっては内装のリフォームが必要となることや、そのまま建物として残る事で噂や好奇の目から逃れにくくなるというデメリットがあります。

事故物件売却時の注意点

物件の建築年数や事故状況、周囲の環境によって上記のどちらの方がメリットが大きいかの見極めが大事なポイントになります。
注意点として、上記のどちらの方法を取るにしても事故物件である旨を買主に告知する義務が発生することを忘れてはなりません。

売却事例

今回は、埼玉県にお住まいのYさんのケースです。

Yさんご本人は埼玉県にお住まいだったため、お問い合わせをいただいた後、埼玉県のご自宅にお伺いしました。売却を希望された物件は、Yさんが相続された足立区にあるご実家です。しかし、Yさんの共同相続人であるお姉さんとの間で、相続不動産の処分の話がうまくまとまらないということで悩んでおられました。

この足立区のご実家にはYさんのお母様とお父さんのお二人が暮らしていました。約1年程前にお母様が亡くなられ、その半年後にお父さんもお亡くなりになり、Ｙさんご兄弟が相続することになったのです。ところが、お父さんが亡くなった状況が問題でした。

病気等の入院・介護の末にお亡くなりになったケースではなく、いわゆる孤独死と言われるものでした。郵便物がポストに溜まり、町内会の回覧板も回ってこないことを不審に思ったご近所の通報により、Yさんはお父さんの悲報を受けたそうです。お父さんには日常より重篤になる病気はありませんでしたが、かなりご高齢だったため孤独死であっただろうという見解でした。

お姉さんはご近所の噂話をだいぶ気にしていらっしゃいまして、相続した実家の不動産は売却せずに、70坪ある土地を更地にして時間貸し駐車場（タイムパーキング）にしてはどうか、とお考えでした。当時は「妻を失った夫の後追い自殺では？」などとご近所で噂になってしまっていたそうです。しかしYさんとしては、自分もお姉さんも高齢ということもあり、不動産を売却する方向で相続を進めたいと考えていらっしゃいました。
確かに、事故のあった建物を取り壊しほとぼりが冷めるまで待とうと考える方は多くいらっしゃいます。

居住用の建物が建っている土地と、そうでない土地（更地・駐車場・事務所･店舗敷地など）では税額が異なります。宅地には、住宅政策上、固定資産税を低く抑えるため、住宅用地に対する課税標準の特例が設けられています。

住宅の建っていない宅地には特例が適用されません。
家屋の固定資産税は下がりますが、土地の固定資産税が上がることになるため、結果的に固定資産税が高くなります。固定資産税の安い順は田・畑、自宅の土地、事業用土地、更地です。

また、お姉さんのご意見の場合、もうひとつ懸念事項がありました。共同相続した土地で駐車場を運営するとなると、その事業益を姉弟間でずっと確認し続けなければならないため、少なからず負担になると思われたからです。

私はＹさんのご意向をよくヒアリングした上で、お姉さんにお会いし、売却する方向でご提案させていただきました。固定資産税が上がることや事業益の分配などのわずらわしさが無いなど、売却するメリットをお話をしまして、ご提案したことについては納得していただけました。
しかし問題はまだ残っていました。この物件は単なる相続不動産ではなく、事故物件であるということです。

不動産取引上、事故物件を仲介する場合は「当該物件は過去○○年○○月○○日に、自殺、死亡事故、殺人（他殺）などの人命に関わる事件がありました」という旨を、重要事項説明書に記載して説明する義務が発生します。これは、事故物件を購入する買主様に。事故物件であると説明することに加え、心理的瑕疵物件であるということも理解していただくためです。 これを告知しないと、売主は瑕疵担保責任を、宅建業者は重要事項説明義務違反を問われ、契約解除や違約金の請求をされてしまいます。 この告知義務は、法律では明確に期限は記されていません。しかし、後のトラブルの原因になることを考えると、安易に黙秘するべきではありません。

私は、お二人に事故物件は、買主様・第三者へ「心理的瑕疵物件」であることを告知しなければならない義務があることと、事故物件の売却価格と市場性を過去の事例をもってご説明し、売却方法と期間もよく理解していただきました。

今回ご相談いただいたYさんの物件は、アパート用地として士職系の買主様へ売却することが出来ました。買い主様のご意向により、購入に至った経緯は伏せさせていただきます。

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